Đầu tư xây nhà trọ, tòa căn hộ mini, căn hộ cao cấp cho thuê là một trong những mảng đầu tư an toàn bền vững nhất trong các loại hình đầu tư bất động sản. Nếu anh/chị nào đang sở hữu 1 Bđs cho thuê hoặc đang đầu tư sẽ thấy nó cực kì ổn định và có dòng tiền khá tốt. Chúng ta sẽ có lãi vốn và dòng tiền tốt đều đặn không bị ảnh hưởng nhiều bởi biến động thị trường.
Nếu gọi là nhà trọ, nhà cho thuê thì quá quen thuộc rồi, nhưng tên gọi chung cư mini còn rất nhiều mập mờ chưa được quy định rõ, chúng ta thường hiểu chung cư mini chính là nhà trọ nhiều tầng cho thuê hơn là căn hộ dùng để bán.
Xem thêm phân tích về: Lưu ý quan trọng khi đầu tư nhà trọ, chung cư mini, nhà cho thuê
Vậy nhưng để một dự án chung cư mini, nhà trọ được đưa vào vận hành đảm bảo các quy định trên là điều không dễ khi mà hàng loạt thủ tục cần được chủ đầu tư hoàn thành như: Xin thông tin quy hoạch, xin phép xây dựng, Lập hồ sơ thiết kế; thẩm tra, thẩm định hồ sơ thiết kế, đảm bảo các quy định về an toàn phòng cháy chữa cháy.
Đối với các dự án xin phép xây dựng và kinh doanh chung cư mini, các cơ quan chức năng cũng xem xét, đánh giá tác động tích cực và tiêu cực của dự án đối với các vấn đề xã hội, kinh tế, môi trường để quyết định là có cấp phép hay không. Vì vậy phần lớn là xin giấy phép để xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng xây dựng với mục đích làm chung cư mini, nhà trọ để tránh những thủ tục rườm rà.
Và thực tế nếu để đáp ứng được PCCC theo quy định thì tất cả những nhà trong ngõ nhỏ xe chữa cháy không tiếp cận được đều không đủ điều kiện xây dựng nhà trọ, chung cư mini, nhà cho thuê.
Thực tế nhu cầu thị trường ở các thành phố lớn luôn thiếu, cho thấy sự phù hợp của mô hình này, nhưng quy định là một đằng thị trường thực tế là một nẻo loại hình nhà trọ, chung cư mini vẫn tồn tại và phát triển mạnh mặc dù không đáp ứng được các yêu cầu quy định pháp luật kéo theo nhiều hệ lụy nhất là không đảm bảo về an toàn PCCC . Nếu có quy định chặt chẽ cụ thể hơn phù hợp riêng cho loại hình này thì cũng sẽ giảm bớt đi nhiều rủi do các CĐT xây trái phép, sử dụng sai mục đích vì yêu cầu quá khó như hiện giờ.
Vụ cháy chung cư mini thương tâm tại thanh xuân do không có phòng cháy chữa cháy và thoát hiểm khiến nhiều người thiệt mạng
"Hiện không có định nghĩa cụ thể về chung cư mini vì tên gọi chung cư mini mới phổ biến mấy năm gần đây"
Khái niệm chung cư mini lần đầu tiên được nhắc đến tại phụ lục A, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD về phân loại, phân cấp công trình xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành kèm thông tư 12 ngày 28-12-2012.
Điều 22 quy định: "Nhà chung cư mini là nhà ở hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 Luật Nhà ở)".
Tuy nhiên, khi Luật Nhà ở năm 2014 được ban hành thì khái niệm chung cư mini không được nhắc đến nữa trong các văn bản quy phạm pháp luật do Bộ Xây dựng và Chính phủ ban hành. Sau đó, QCVN 03:2012/BXD và thông tư 12 cũng bị Bộ Xây dựng bãi bỏ và thay thế bằng thông tư 05 năm 2022.
Điều 46 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở riêng lẻ lại nêu: "Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó".
Chính nội dung quy định này khiến nhiều người dân đến nay vẫn gọi những khu nhà ở nhiều tầng, có nhiều căn hộ khép kín theo kiểu chung cư là những chung cư mini, dùng với mục đich cho thuê trọ hoặc để bán.
Vì thế nếu Nixcons sẽ phân tích mô hình nhà trọ, nhà cho thuê hay chung cư mini dưới góc độ quy định pháp luật hiện hành mới nhất.. Căn cứ nghị định số 136/2020/NĐ-CP của Chính phủ
Thiết kế nhà trọ, chung cư mini, nhà cho thuê kết hợp ở
I. QUY ĐỊNH CHUNG PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY CHO CHUNG CƯ MINI, NHÀ TRỌ
PHỤ LỤC I: DANH MỤC CƠ SỞ THUỘC DIỆN QUẢN LÝ VỀ PHÒNG CHÁY VÀ CHỮA CHÁY
- Nhà chung cư; nhà tập thể, nhà ở ký túc xá; nhà hỗn hợp.
- Khách sạn, nhà khách, nhà nghỉ; nhà trọ, cơ sở lưu trú khác được thành lập theo Luật Du Lịch.
- Nhà chung cư, nhà tập thể, nhà ở ký túc xá cao từ 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 10.000m3 trở lên; nhà hỗn hợp cao từ 5 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở lên.
- Khách sạn, nhà khách, nhà nghỉ, nhà trọ, cơ sở lưu trú khác được thành lập theo Luật Du Lịch cao từ 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích của các khối nhà phục vụ lưu trú từ 10.000 m3 trở lên.
- Nhà chung cư cao từ 5 tầng trở lên hoặc có khối tích từ 5.000 m3 trở lên; nhà tập thể, nhà ở ký túc xá cao từ 5 tầng trở lên hoặc có khối tích từ 2.500 m3 trở lên; nhà hỗn hợp cao từ 5 tầng trở lên hoặc có khối tích từ 1.500 m3 trở lên.
- Khách sạn, nhà khách, nhà nghỉ cao từ 5 tầng trở lên hoặc có khối tích từ 1.500 m3 trở lên; nhà trọ, cơ sở lưu trú khác được thành lập theo Luật Du Lịch cao từ 3 tầng trở lên hoặc có khối tích từ 1.000 m3 trở lên.
- PHỤ LỤC IV: DANH MỤC CƠ SỞ DO ỦY BAN NHÂN DÂN CẤP XÃ QUẢN LÝ
- Nhà chung cư cao dưới 5 tầng và có khối tích dưới 5.000 m3; nhà tập thể, nhà ở ký túc xá cao dưới 5 tầng và có tổng khối tích dưới 2.500 m3; nhà hỗn hợp cao dưới 5 tầng và có tổng khối tích dưới 1.500 m3.
- Khách sạn, nhà khách, nhà nghỉ cao dưới 5 tầng và có tổng khối tích dưới 1.500 m3; nhà trọ, cơ sở lưu trú khác được thành lập theo Luật Du Lịch cao dưới 3 tầng và có tổng khối tích dưới 1.000 m3.
PHỤ LỤC V: DANH MỤC DỰ ÁN, CÔNG TRÌNH THUỘC DIỆN THẨM DUYỆT THIẾT KẾ VỀ PHÒNG CHÁY VÀ CHỮA CHÁY
- Nhà chung cư, nhà tập thể, nhà ở ký túc xá cao 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở lên; nhà hỗn hợp cao từ 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở lên.
- Khách sạn, nhà khách, nhà nghỉ, nhà trọ, cơ sở lưu trú khác được thành lập theo Luật Du Lịch cao từ 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở lên.
II. TIÊU CHUẨN PCCC CỤ THỂ CHO CHUNG CƯ MINI, NHÀ TRỌ CHO THUÊ
1. Nhà trọ, chung cư mini, nhà cho thuê tại Phụ Lục III ban hành kèm theo Nghị định này phải bảo đảm các điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy sau đây:
a) Có Nội Quy, Biển Cấm, Biển Báo, Sơ Đồ Hoặc Biển Chỉ Dẫn Về Phòng Cháy Và Chữa Cháy, Thoát Nạn Phù Hợp Với Quy Chuẩn, Tiêu Chuẩn Về Phòng Cháy Và Chữa Cháy Hoặc Theo Quy Định Của Bộ Công An;
b) Có lực lượng phòng cháy và chữa cháy cơ sở, chuyên ngành tương ứng với loại hình cơ sở, được huấn luyện nghiệp vụ phòng cháy và chữa cháy và tổ chức sẵn sàng chữa cháy đáp ứng yêu cầu chữa cháy tại chỗ theo quy định, trừ trường hợp quy định tại Điểm G Khoản 3 Điều 31 Nghị Định Này;
c) Có phương án chữa cháy được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
d) Hệ thống điện, chống sét, chống tĩnh điện, thiết bị sử dụng điện, sinh lửa, sinh nhiệt, việc sử dụng nguồn lửa, nguồn nhiệt phải bảo đảm an toàn về phòng cháy và chữa cháy phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn về phòng cháy và chữa cháy hoặc theo quy định của Bộ Công an;
đ) Có Hệ Thống Giao Thông, Cấp Nước, Thông Tin Liên Lạc Phục Vụ Chữa Cháy, Hệ Thống Quản Lý Cơ Sở Dữ Liệu Về Phòng Cháy, Chữa Cháy Và Truyền Tin Báo Sự Cố, Hệ Thống Báo Cháy, Chữa Cháy, Ngăn Cháy, Ngăn Khói, Thoát Nạn, Phương Tiện Phòng Cháy Và Chữa Cháy Khác, Phương Tiện Cứu Người Bảo Đảm Về Số Lượng, Chất Lượng Phù Hợp Với Quy Chuẩn, Tiêu Chuẩn Về Phòng Cháy Và Chữa Cháy Hoặc Theo Quy Định Của Bộ Công An;
Công trình chung cư mini, nhà cho thuê tại Triều Khúc do Nixcons thiết kế, đảm bảo PCCC và 2 lối thoát nạn
e) Có Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế và văn bản thẩm duyệt thiết kế (nếu có) và văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy của cơ quan Cảnh sát phòng cháy và chữa cháy đối với dự án, công trình thuộc danh mục quy định tại Phụ Lục V ban hành kèm theo Nghị định này, trừ các cơ sở quốc phòng hoạt động phục vụ mục đích quân sự và phương tiện giao thông cơ giới có yêu cầu đặc biệt về bảo đảm an toàn phòng cháy và chữa cháy được các cơ sở quốc phòng chế tạo hoặc hoán cải chuyên dùng cho hoạt động quân sự.
2. Nhà trọ, chung cư mini, nhà cho thuê Tại Phụ Lục IV Ban Hành Kèm Theo Nghị Định Này Phải Bảo Đảm Các Điều Kiện An Toàn Về Phòng Cháy Và Chữa Cháy Sau Đây:
a) Các điều kiện quy định tại các điểm a, c và điểm d khoản 1 Điều này; trường hợp cơ sở thuộc danh mục quy định tại Phụ Lục V Nghị định này phải có Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế và văn bản thẩm duyệt thiết kế (nếu có) và văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy;
b) Có hệ thống giao thông, cấp nước, thông tin liên lạc phục vụ chữa cháy, hệ thống báo cháy, chữa cháy, ngăn cháy, ngăn khói, thoát nạn, phương tiện phòng cháy và chữa cháy khác, phương tiện cứu người bảo đảm về số lượng, chất lượng phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy và chữa cháy hoặc theo quy định của Bộ Công an;
Công trình nhà trọ, chung cư mini cho thuê tại Thanh Hóa do Nixcons thiết kế thi công đảm bảo quy định phòng cháy chữa cháy
c) Có quy định và phân công chức trách, nhiệm vụ phòng cháy và chữa cháy. Người làm nhiệm vụ phòng cháy và chữa cháy phải được huấn luyện, bồi dưỡng nghiệp vụ phòng cháy và chữa cháy theo quy định tại Điều 33 Nghị Định Này.
Công trình do Nixcons thiết kế hti công trọn gói, nhà ở gia đình kết hợp kinh doanh dịch vụ, có thêm lối thoát hiểm thứ 2 ngoài nhà
3. Cơ Quan, Tổ Chức Hoạt Động Trong Phạm Vi Một Cơ Sở Đã Bảo Đảm Điều Kiện An Toàn Về Phòng Cháy Và Chữa Cháy Quy Định Tại Khoản 1, Khoản 2 Điều Này, Trong Phạm Vi Quản Lý Của Mình Phải Thực Hiện Các Nội Dung Sau Đây:
a) Bảo đảm điều kiện quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;
b) Sử dụng thiết bị điện, sinh lửa, sinh nhiệt, nguồn lửa, nguồn nhiệt phải bảo đảm an toàn phòng cháy và chữa cháy;
c) Cử người tham gia đội phòng cháy và chữa cháy cơ sở;
d) Phối hợp với người đứng đầu cơ sở thực hiện, duy trì điều kiện an toàn phòng cháy và chữa cháy trong phạm vi quản lý của mình.
4. Điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy quy định tại các khoản 1, 2 và khoản 3 Điều này phải được người đứng đầu cơ quan, tổ chức, cơ sở tổ chức thực hiện trước khi đưa vào hoạt động và được duy trì trong suốt quá trình hoạt động.
Trường hợp trong cơ sở có nhiều cơ quan, tổ chức cùng hoạt động, người đứng đầu cơ sở chịu trách nhiệm quản lý và duy trì điều kiện an toàn phòng cháy và chữa cháy chung của cơ sở.
5. Hồ Sơ Quản Lý, Theo Dõi Hoạt Động Phòng Cháy Và Chữa Cháy Của Cơ Sở Thuộc Danh Mục Quy Định Tại Phụ lục III, Phụ Lục IV ban hành kèm theo Nghị định này do người đứng đầu cơ sở lập và lưu giữ. Thành phần hồ sơ thực hiện theo quy định của Bộ Công an.
Nixcons là một trong ít các đơn vị đã thiết kế thi công rất nhiều công trình về nhà cho thuê, nhà trọ, chung cư mini các tòa văn phòng, cửa hàng, khách sạn, homestay các căn hộ phức hợp...chắc chắn có nhiều kinh nghiệm hay giúp anh chị tiết kiệm được nhiều thời gian, tiền bạc cũng như lường trước được những rủi do, phát sinh trong quá trình quản lí vận hành sau này.